최근 부동산 대책으로 인하여 분양권의 주택 수 계산 여부, 2년 미만 보유주택. 입주권. 분양권에 대한 양도소득세율 인상 및 조정대상지역 내 다주택자에 대한 세율 인상 등 개인 투자자로서는 주택 투자에 대한 메리트가 줄어든게 현실입니다.
법인 또한 자유로울 수 없으나 몇 가지 제한사항들만 주의하면 세금 부분에서 개인보다 유리하도록 만들어 낼 수 있다는 장점이 있습니다.
법인 설립하면 장점일 경우
개인으로는 똘똘한 한 채만 갖고, 투자 목적의 주택은 개인과 분류하고 싶은 경우
투자의 형태가 단기투자 성향의 경우
투자행위의 목적이 월세 만들기인 직장인 또는 개인사업자의 경우
가족 혹은 지인간에 공동으로 투명하게 투자하고 싶은 경우
법인을 꼭 설립하셔야 한다면, 계획을 가지고 진행하셔야 합니다. 그렇지 않고 무작정 설립할 경우 취득세 중과 등의 불이익을 초래할 수 있습니다.
부동산 법인 설립 시 알아야 할 사항
수도권 과밀억제권역 외 설립
법인으로 부동산을 취득할 경우 가장 먼저 접하게 되는 세금이 바로 취득세입니다.
특히, 수도권 과밀억제권역 내에 본점 주소지가 있는 법인이 수도권 과밀억제권역 내 부동산을 취득할 경우 취득세를 중과하게 됩니다.
수도권 과밀억제권역이란 쉽게 말해 인구 밀도가 높고 사업자도 많아 정부가 균형있는 발전을 위해 일부 제한을 두는 지역입니다. 즉 법인이 부동산 취득에 대한 중과도 이와 같은 제한들 중 하나입니다.
그렇다면 법인을 설립 후 취득세 중과를 피하려면 어떻게 해야 할까요?
수도권 과밀억제권역 외 지역에서 법인을 설립한다.
수도권 과밀억제권역 내에서 설립한 지 5년이 경과된 법인을 인수한다.
수도권 과밀억제권역 내에서 부동산 법인 설립 후 수도권 과밀억제권역 밖의 부동산을 매수한다.
위 3가지 방법을 통해 법인 취득세 중과를 피할 수 있습니다.
2. 법인 자본금?
법인 설립시 가장 많이 설정하는 자본금은 1천만원~2천만원 정도입니다.
법인을 설립하고 물건을 취득함에 있어 물건 가액에 따라 일정 금액 이상의 자본금을 맞추고 설립하는 경우도 있지만, 사실 자본금을 어느 정도로 해야하는지에 대한 정답은 없습니다.
자본금의 크고 작음에 대한 각각의 장단점만 있을 뿐입니다.
자본금이 큰 경우 자본금이 작은 회사에 비해 재무비율이 튼튼해 보일 수 있고, 재무비율이 좋다는 것은 추후 은행 대출시 유리한 부분이 될 수 있습니다.
또한 사업 초기 임직원 급여 책정, 업무 관련 비용 (교통비, 차량유지비, 수수료 등)을 사용하더라도 자본금이 작은 회사에 비해 쉽게 자본잠식이 오지 않는다는 장점이 있지만, 자금 회수 측면에서는 자본금을 적게 하고 가수금을 넣어 투자하는 법인에 비해 불리할 수 있습니다.
3. 부동산 1인 법인 설립시 최소 인원
수도권 과밀억제권역 외 지역에 법인 본점 주소지도 두고, 자본금도 얼마로 할 지 결정해서 계획대로 1인 법인을 설립하면 될 것 같은데 최소한 2명은 있어야 합니다.
대표이사(주식을 가지고 있는 임원)와 이사 또는 감사(주식을 가지고 있지 않은 임원)으로 구성되며, 주식을 가지고 있지 않은 임원은 법인 설립 등기 시'조사보고사'의 역할로 설립시의 1회성 형식적인 업무 절차입니다.
따라서 법인 설립 후에 해임이나 사임하셔도 괜찮습니다.
4. 설립 시 사업목적 기재
사업목적이라는 것은 내가 설립한 법인이 운영하고자 하는 사업을 기재하는 것입니다.
지금 당장 내가 법인을 만들어서 하려고 하는 일과 향후 내가 법인을 통해서 하고자 하는 일을 포괄적이면서 상세하게 기재하여야 합니다.
예시 :
부동산매매업
주거용, 비주거용, 기타 부동산 임대업 및 전대업
부동산 경매 및 공매 입찰업
부동산 개발 및 공급업, 관리, 분양, 분양대행업
부동산 마케팅 및 컨설팅업
부동산 투자자문 및 경영컨설팅업
부동산 건축업 및 인테리어업
부동산 이용 및 개발에 관한 상담업
도장, 도배 및 내장 공사업
부동산 시설물 유지관리업
부동산 임대관리 및 용역업
사업시설관리, 사업지원 및 임대서비스업
조경 및 건축부지조성업
건축공사업
건물 및 구축물 해체 공사업
인테리어 공사업 및 실내건축공사업
인테리어 디자인업
토목공사업
부동산 교육업 및 교육 컨설팅업
부동산 관련 컨텐츠 개발업
경영컨설팅업
부동산 교육서비스업
그 외
위 법인 사업목적이 부동산 1인 법인 설립절차시에 추천할 수 있는 사업목적들입니다.
법인등기에 들어가는 사업목적의 경우 향후 앞으로도 전혀 영위 할 계획이 없다면 넣을 필요가 없지만 혹, 계획이 있다면 미리 넣어두시는게 좋습니다.
나중에 사업목적을 추가하게 되면 번거로운 과정을 거치게 되니 참고하시기 바랍니다.
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